A la sombra de un conflicto judicial y ambiental que dista de haber terminado, el negocio inmobiliario sobre la costa sur marplatense sumó un espaldarazo institucional desde la gestión de Axel Kicillof en La Plata.

Mediante una resolución, el ministro de Gobierno bonaerense, Carlos Bianco, convalidó una ordenanza sancionada por el Concejo Deliberante a fines de 2022 que modificó los indicadores urbanísticos para un predio frente al mar donde, en medio de un bosque añoso y junto a un arroyo, donde se prevé construir 9 edificios. La decisión genera polémica porque sectores ambientalistas y vecinos estaban en contra de la iniciativa porque permite construir en una zona de reserva forestal.

Se trata de Reserva Explanada, un megaproyecto residencial cuyas obras ya comenzaron en el predio del balneario más exclusivo y caro de Mar del Plata, La Reserva, kilómetro 530 de la ruta interbalnearia 11, al sur del faro de Punta Mogotes.

Con la firma del funcionario de Kicillof, el proyecto obtuvo el aval que necesitaba para ampliar significativamente su capacidad constructiva en seis hectáreas del barrio Alfar. La normativa elevó el Factor de Ocupación Total de 0,16 a 0,30, el de Ocupación del Suelo de 0,07 a 0,10, y la densidad neta de 80 a 100 habitantes por hectárea. Además, la altura máxima permitida pasó de 9 a 12 metros, lo que autoriza la edificación de complejos de planta baja y tres pisos en medio de la Reserva Forestal Paseo Costanero Sur.

El visto bueno provincial se basó en dictámenes técnicos de la Autoridad del Agua (ADA) y del Ministerio de Ambiente bonaerense, que otorgaron previamente los informes de prefactibilidad hídrica y ambiental, pero remarca que la responsabilidad primaria sobre el ordenamiento territorial recae en la Municipalidad de General Pueyrredón.

Sin embargo, establece que la aprobación definitiva de subdivisión o el inicio del uso del suelo requerirán cumplir con la legislación provincial vigente sobre infraestructura y servicios, por lo que no constituye un permiso de obra automático.

Las protestas de ambientalistas en la Justicia

La convalidación administrativa llegó cuando las organizaciones ambientalistas intentan frenar la iniciativa en los tribunales ordinarios. La falta del sello provincial era, precisamente, uno de los argumentos centrales que esgrimían los vecinos para objetar la validez legal del proceso.

En agosto de 2026, la Asamblea Playas del Sur junto a Surfrider Argentina presentaron una demanda ante el Juzgado Contencioso Administrativo N° 1 de Mar del Plata para solicitar la nulidad de la Declaración de Impacto Ambiental emitida previamente por el ente municipal EMSUR.

Los demandantes solicitaron una medida cautelar urgente que ordenara la paralización de cualquier movimiento de suelo o tala de ejemplares en la parcela afectada. En su presentación, advirtieron que la obra proyectada contempla unos 40.000 metros cuadrados cubiertos distribuidos en varios edificios que suman 198 unidades habitacionales.

Las agrupaciones sostienen que la intervención amenaza el sistema de médanos, el acceso público a la ribera y el entorno natural del arroyo Corrientes, además de implicar la remoción de cientos de árboles en un ecosistema frágil.

Así, sostienen, si se consolida un emprendimiento de esta magnitud a pasos del mar, "de reserva no queda nada". Entre sus reclamos señalan que ya se habrían iniciado trabajos preliminares antes de contar con todos los avales correspondientes, incluyendo fijación de dunas y trasplante de vegetación. También objetan que no se contempló un relevamiento arqueológico en una zona con antecedentes de yacimientos milenarios, ni se precisó debidamente la demarcación de la línea de ribera y las restricciones de protección para el curso de agua contiguo.

Por su parte, el estudio a cargo del diseño arquitectónico, Lapiz Architects, explicó la propuesta urbana y los criterios de sustentabilidad adoptados. Según detallaron los arquitectos Susana La Porta Drago y Axel Zemborain en una publicación especializada, la visión del proyecto busca integrarse con la topografía del lugar. Argumentan que las estructuras ocuparán únicamente el diez por ciento de la superficie del terreno y que las edificaciones se orientarán de forma orgánica en las áreas con menor densidad forestal para minimizar el impacto.

Junto al mar. Un render del proyecto. Foto Lapiz Architects

Los proyectistas detallaron que las fachadas curvas y los volúmenes triangulares de los edificios buscan desmaterializar la presencia visual entre el arbolado. Prometen resolver los estacionamientos de manera subterránea para dar prioridad al tránsito peatonal y asegurar que el plan paisajístico prevé la regeneración del bosque con especies nativas.

Pese a los compromisos de sustentabilidad enunciados por los desarrolladores, la decisión política de convalidar la ordenanza reavivó la controversia sobre los criterios de control sobre la franja costera.

Ahora, la resolución administrativa inclina la balanza a favor del expediente privado mientras la causa judicial continúa trabada por discusiones procesales.

La secuencia suma además una llamativa contradicción con los recientes movimientos normativos de la Gobernación en materia hídrica. A finales del año pasado, el Ministerio de Infraestructura impulsó mediante el Presupuesto 2026 modificaciones al Código de Aguas provincial para consolidar las facultades de la ADA.

Aquella propuesta buscaba elevar a rango legal la prohibición estricta de loteos o construcciones permanentes dentro de los primeros 150 metros desde la línea de ribera y sobre toda la cadena de médanos, un estándar redactado justamente para frenar el avance inmobiliario desmedido sobre las playas bonaerenses.

Mientras la Provincia enarbolaba un discurso de blindaje ambiental frente a la voracidad inmobiliaria, la redacción normativa le reservaba a la propia ADA la facultad discrecional de autorizar excepciones. La convalidación de la ordenanza municipal, en este caso, avanzó bajo la interpretación de expedientes técnicos iniciados con anterioridad.

De esta forma, la firma del ministro termina validando la flexibilización de indicadores en uno de los sectores más codiciados del sur marplatense, dejando al descubierto la distancia entre la narrativa oficial de resguardo costero y las decisiones administrativas de La Plata.

Por lo pronto, la ratificación en el Boletín Oficial otorga el sostén normativo que el sector desarrollador requería para consolidar la viabilidad del negocio. Sin embargo, la controversia permanece abierta en la comunidad marplatense, que se debate entre el impulso del desarrollo privado y la conservación de sus recursos naturales.